FAQ’s
Na sua forma mais simples, é o agrupamento do dinheiro do investidor em que o investidor é tipicamente um parceiro passivo e limitado. O outro sócio do negócio é o sócio geral, ou sócio ativo que monta o negócio, administra o plano de negócios para proporcionar um retorno em benefício de todos os investidores. Você ouvirá General Partner (GP), Syndicate e Sponsor frequentemente usados ??de forma intercambiável.
Até o momento, as devoluções típicas de cash on cash estão no 8 -10% de intervalo e uma taxa interna de retorno (TIR) de 13 a 18%. Você também pode ver uma taxa média de retorno que é simplesmente o retorno total ao longo de 5 anos dividido por 5. Na distribuição de valor agregado, o retorno médio anual pode enganar (mais alto) do que a TIR (Taxa Interna de Retorno) em grande parte dos retornos do investidor vêm no ano de venda (modelado como ano 5). A TIR normalmente seria uma medida melhor para variar os fluxos de caixa em um horizonte de tempo definido.
Normalmente, no momento da venda. Para nossos negócios, o ano 5 é a meta. Pode acontecer no ano 3 ou no ano 7 ou mais se tivermos uma longa desaceleração, mas 5 é normalmente o que os sindicatos de valor agregado têm como meta.
Eles estão descritos no PPM. Dito isso, gosto de fornecer alguns pontos de dados. Em 2009, no auge da crise financeira, as taxas de inadimplência nas residências unifamiliares eram de 5% contra 1% nos apartamentos MF. Além disso, em Houston, quando o petróleo passou de US$ 100 para US$ 50 o barril, a Classe A (novos prédios aptos) teve que oferecer concessões e as vagas subiram para 15%, enquanto a Classe B (antiga MF onde atuam os sindicatos de valor agregado) permaneceu estável em 8%. Por fim, compramos imóveis com resultados comprovados. Nossa aquisição típica de apartamento terá ocupação superior a 90% e geralmente superior a isso e o proprietário anterior estava ganhando um bom dinheiro (T12 - auditoria de 12 meses à direita provará isso). Queremos melhorar propriedades comprovadas e não comprar na esperança.
Um investidor passivo no negócio. Eles têm responsabilidade limitada. Seu risco é limitado ao valor que eles investem no negócio, nada mais. Seus outros ativos estão protegidos. Eles não podem ser processados; eles não estão no empréstimo e não são responsáveis pelo desempenho ativo da propriedade.
Normalmente definimos em $ 50K e incrementos de $5K.
Fazemos mensalmente ou trimestralmente (começando após 30 dias de operações mensais completas após o fechamento da propriedade). Isso pode ser depositado diretamente na conta dos investidores. A maioria dos sindicatos faz distribuições mensais ou trimestrais.
Atualizações rápidas mensais (e-mail) sobre o andamento do investimento. Pontos de bala típicos / algumas fotos de quantas unidades foram reformadas, aluguéis que estamos recebendo, etc. As finanças trimestrais de gerenciamento de propriedades podem ser revisadas. Após março de cada ano, você receberá uma declaração K-1 de nós para suas declarações fiscais.
As sindicações de apartamentos são muito eficientes em termos fiscais. Como sócio em nossa sociedade limitada, você se beneficiará de sua parte das deduções do investimento para impostos sobre propriedade, juros de empréstimos e depreciação, que são os maiores. Gostamos de usar uma estratégia de segregação de custos também para acelerar a depreciação, pois não planejamos manter o ativo por muito tempo. Você receberá uma declaração K-1 da parceria em março do ano seguinte para o ano fiscal atual. Não é incomum em um investimento de $ 100K experimentar um retorno mínimo de 8% ou dinheiro no bolso de $ 8K enquanto experimenta uma perda de papel em seu K-1 anual. Além disso, quaisquer refinanciamentos ou empréstimos suplementares são revisados como um retorno de patrimônio para que não haja impactos fiscais. No momento da venda, pode haver uma oportunidade de troca 1031 por outra propriedade que o patrocinador deseja comprar para continuar a diferir seu imposto sobre ganhos de longo prazo. Lembre-se de que alguma recuperação de depreciação pode ocorrer no momento da venda se uma troca 1031 não ocorrer além do imposto sobre ganhos de capital de longo prazo que você seria responsável por pagar sobre os ganhos. Entre em contato com seu contador para obter detalhes completos referentes à sua situação fiscal pessoal.
Uma vez que temos um imóvel sob contrato, a due diligence é de cerca de 60 dias. Iniciamos o processo de aumento de capital com investidores que dura cerca de 5-6 semanas de ponta a ponta. O pacote de marketing sai, a teleconferência dos investidores acontece, os investidores reservam uma vaga, revisam o PPM/sinal e financiam. Cerca de 2-3 semanas depois, fechamos a propriedade. Cerca de 60 dias depois, primeira distribuição ao investidor.
Acreditamos que isso é uma coisa boa. Como sindicalistas de valor agregado, se todas as notícias fossem boas, não haveria nada para melhorar. A propriedade é frequentemente renomeada (novo nome), novo site, nova equipe de administração da propriedade é trazida. O foco é na melhoria operacional e na reforma da propriedade. Há um foco em intangíveis, como a realização de reuniões mensais da comunidade para promover um senso de comunidade que pode ter sido perdido, o que pode melhorar a retenção e reduzir a rotatividade. Isso pode ser revertido mais rápido do que você pensa. Re-branding, reposicionamento do ativo é o foco.
Quando tomamos um imóvel, mesmo um apartamento de 300 unidades terá 15 unidades vagas se a ocupação for de 95%. Começamos por aí. No próximo mês, quando 10 a 12 locações terminarem, apresentamos aos moradores sua nova unidade reformada (muda-os) e começamos a reformar sua unidade desocupada e continuamos repetindo esse processo mês após mês. Esperamos que a unidade aprimorada seja tão dramática que a retenção/novas inscrições de aluguel sejam altas.
É muito comum criar muito valor depois que as reformas estão concluídas e o aluguel previsto está sendo alcançado. É quando o valor é otimizado em uma estratégia de agregação de valor. Você volta ao banco com um valor de propriedade avaliado mais alto e refinancia a propriedade (se você tiver um empréstimo com taxa variável) ou obtém um segundo empréstimo na propriedade (chamado de empréstimo suplementar) se tiver uma taxa fixa atraente em vigor que você deseja manter. Este segundo empréstimo permite que você retire o patrimônio para o benefício dos investidores, o que aumenta o retorno de caixa e a TIR do projeto.
Gostamos de mostrar aos investidores em diferentes cenários se nossas previsões estão erradas, qual é o ponto de equilíbrio para rentabilidade dada uma queda na ocupação ou se os aluguéis não projetam onde esperávamos. Surpreendentemente, a maioria dos nossos cenários permite que a ocupação chegue a 75% para equilibrar. É reconfortante para os nossos investidores conhecer esta informação.
Você não pode participar de nossos negócios ou sair de nossos negócios, pois tecnicamente está comprando unidades de nossa Sociedade Limitada e não o terreno em si. Dito isto, existem mecanismos em que esperamos poder passar de um de nossos negócios para outro de nossos negócios, diferindo assim o imposto que você normalmente pagaria na venda do primeiro apartamento.
Neste momento, você pode, mas há um imposto UBIT para entender no SD-IRA, pois o IRS não quer que você aproveite a parte alavancada do investimento. Curiosamente, o solo 401K não tem esse problema.
Não há nada em nosso prospecto para um treino ou fórmula para tal cenário. O investimento deve ser considerado um investimento ilíquido. Dito isso, como parceiro seu, o sócio geral analisará seu problema e verificará se há algo que possa ser feito com base em suas circunstâncias.
O mais importante é que os retornos previstos devem ser as taxas de postagem. As duas taxas mais comuns são a taxa de aquisição (2% que vejo com mais frequência) com base no preço de compra e paga uma vez ao patrocinador no fechamento. Isso cobre todos os custos dos patrocinadores para encontrar e contratar este negócio. A segunda taxa mais comum é a taxa de gerenciamento de ativos (normalmente 2%) com base nas receitas mensais. A taxa de administração de ativos é para o patrocinador responsabilizar o administrador da propriedade e garantir a execução do plano de negócios. As médias da indústria são de 1-3% para ambas as taxas.
O Private Placement Memorandum é exigido pela SEC e descreve a oferta, riscos, inclui o contrato de parceria, resumo de investimento e contrato de subscrição. É um longo documento legal com mais de 100 páginas. O contrato de subscrição é o que os investidores irão revisar, assinar e inclui informações básicas sobre o número de unidades e valores que estão sendo adquiridos, formulário de declaração do investidor credenciado, etc. seção é um pouco pesada (como o aviso do Surgeon General) destacando sobre todos os riscos possíveis que podem acontecer. Dizemos aos investidores que há riscos para cada investimento, sim, você pode perder todo o seu investimento, mas certamente destacamos o bom histórico de investimentos de MF em mercados de baixa severa. Além disso, nenhum credor nos dará US$ 10 milhões a US$ 30 milhões a menos que tenhamos experiência, tenhamos um bom plano de negócios, subscrição conservadora (o banco também subscreverá o negócio), tenha seguro adequado e tenha o relatório de condição da propriedade preenchido por especialistas externos (geralmente 100 páginas) destacando quais correções precisam ser feitas antes de assumirmos a propriedade.
Devem ser sim. Bons patrocinadores vão querer prometer menos e entregar mais. Você deseja revisar todas as premissas financeiras do patrocinador e garantir que elas façam sentido. Os principais a serem focados seriam os aluguéis (verifique as composições da área antes e depois dos preços da reforma – você quer estar abaixo de onde o mercado está antes e depois), crescimento do aluguel e ocupação. Revise o T12 (antes de 12 meses do proprietário anterior). As melhorias de valor agregado, o aumento da receita e o momento dessas melhorias fazem sentido para a previsão?
Não queremos vender em um mercado em baixa. O objetivo seria continuar pagando o mínimo de retorno preferencial e aguentar até que o mercado esteja mais saudável para conseguir um melhor preço de venda. Propriedades de valor agregado de classe B/C tendem a se sustentar muito melhor em crises porque as pessoas precisam de um lugar para ficar e os aluguéis estão mais alinhados com a demografia da economia de mercado / serviço que normalmente ainda é empregada em crises versus o locatário classe A que ganha US $ 100 mil /ano. cujos empregos estão mais em risco (por exemplo, o exemplo da crise do petróleo de Houston).
Normalmente, 8% é o que mais vemos. Isso favorece o sócio limitado. Isso significa essencialmente que os primeiros 8% de retorno de um investimento (distribuições de fluxo de caixa ou eventos de capital, como receitas de refinanciamento ou venda) irão inteiramente para o sócio limitado, nada para os sócios gerais. Esta não é uma garantia, mas a próxima melhor coisa.
O desdobramento é o retorno do investimento que vai para os investidores na parcela do desdobramento. Assim, se a divisão for de 70% para o sócio comanditário e 30% para o sócio geral, após o pagamento do retorno preferencial (se houver), os sócios dividem todos os outros proventos de distribuições ou eventos de capital 70/30. Essa divisão pode mudar se um certo obstáculo (ou cascata) for alcançado. Exemplo: Uma divisão pode ser de 70/30 e depois ir para 50/50 assim que a TIR atingir, digamos, 18%. Quaisquer retornos superiores a 18% serão divididos em 50/50 LP/GP. Isso é uma cachoeira.
Se comercializarmos nossos negócios de acordo com os regulamentos 506 (b) da SEC, isso significa que só podemos compartilhar nossos negócios com investidores credenciados e com os quais temos um relacionamento. A definição nos EUA é uma pessoa que ganha US$ 200 mil por ano ou um casal que ganha US$ 300 mil por ano nos últimos dois anos e espera-se que ganhe no ano atual; ou um patrimônio líquido de US$ 1 milhão (excluindo sua residência principal). Como não divulgamos nossas ofertas, a determinação do credenciamento é feita por autodivulgação do investidor por meio de uma caixa de seleção. Se o negócio for anunciado ao público, será necessária a verificação por um terceiro externo. Um investidor não credenciado, portanto, é qualquer pessoa que ganhe menos de US$ 200.000 por ano (menos de US$ 300.000 incluindo um cônjuge) que também tenha um patrimônio líquido total inferior a US$ 1 milhão quando sua residência principal for excluída.
Normalmente, você verá que esse é o caso para se alinhar com os investidores. No entanto, quando o GP investe, esse dinheiro vai com o dinheiro de todos os outros investidores para o balde de investimento do LP (70% dividido). Em outras palavras, a divisão do GP de digamos 30% é o que o GP quer ganhar por fazer todo o trabalho. Se ele colocar dinheiro no negócio, ele está aumentando sua participação no negócio, então está indo para o lado do LP. É assim que funciona.
O sócio comanditado é um dos dois ou mais investidores que possuem em conjunto um negócio e assumem uma função quotidiana na sua gestão. Um sócio geral tem autoridade para agir em nome da empresa sem o conhecimento ou permissão dos outros sócios. Ao contrário de um sócio comanditado ou silencioso, o sócio comanditado pode ter responsabilidade ilimitada pelas dívidas da empresa.
Os Key Principals (KPs) também são conhecidos como Fiadores e é um termo usado pelos credores da Agência (Freddie Mac e Fannie Mae) em empréstimos comerciais sem recurso. Há uma série de critérios para se qualificar para um empréstimo de agência, mas 3 principais são experiência passada, patrimônio líquido e valor do empréstimo e algum limite de liquidez.
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